Sostituzione o rinegoziazione del mutuo: cosa fare?

Con il Decreto Bersani del 2007 sono state regolamentate le operazioni di sostituzione dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa. In particolare, è stato finalmente reso a costo zero il passaggio di un mutuo esistente da una banca ad un’altra, liberando il richiedente da qualsiasi costo accessorio collegato a questa operazione: notaio, istruttorie, perizie, ecc.

Questa prassi deve obbligatoriamente essere applicata da tutte le banche. Con la sostituzione del mutuo è possibile richiedere un mutuo di importo più elevato che consenta, per esempio, di abbassare la rata oppure di mantenere la stessa rata ma avendo a disposizione una cifra da poter spendere per esempio per i lavori di ristrutturazione.

Sostituzione del mutuo con tasso fisso

Dopo un primo periodo di rodaggio in cui le banche hanno tardato a recepire le direttive, è finalmente operativa questa grande novità nel settore dei mutui prima casa: con l’obiettivo di aumentare la concorrenza tra gli istituti bancari e per evitare di lasciare che soggetti che avevano ottenuto un mutuo in periodi poco convenienti fossero per sempre legati a tali condizioni svantaggiose, il ministro Bersani è riuscito a fare in modo che il soggetto titolare di un mutuo per la prima casa fosse libero nello scegliere la Banca erogante anche se il mutuo era già stato stipulato.

Se titolari di un mutuo prima casa, quindi, oggi è possibile rivolgersi alla Banca che si preferisce e chiedere un preventivo per la sostituzione del proprio mutuo: sia per l’effetto della maggiore concorrenza sia per l’attuale andamento dei mercati sarà molto probabile riuscire ad ottenere un mutuo a condizioni migliori rispetto a quanto stipulato, a patto che venga rifinanziato esattamente il debito residuo. In questo caso si otterrà effettivamente la surroga (o rinegoziazione). Un mutuo a tasso variabile può essere sostituito con uno a tasso fisso e viceversa, oppure con formule più innovative, come il tetto massimo (cap) o la rata costante.

Cosa comporta la sostituzione di un mutuo

Se invece si pensa di chiedere una somma superiore a quella del capitale residuo si dovrà necessariamente procedere con una nuova pratica, perdendo potenzialmente (ma non necessariamente) i benefici del Decreto Bersani.

La sostituzione del mutuo può essere fatta con la stessa banca con la quale si ha in essere il mutuo attuale, anche se questa modalità non è prevista dal decreto e quindi non è obbligatoria. Diversamente, ci si può rivolgere ad un altro istituto, come ad esempio BNL, Banca Intesa, Mutuo Arancio, MPS, Unicredit.

Ottenere denaro con il mutuo liquidità

Il mutuo liquidità è una particolare forma di mutuo (che qualche volta viene tecnicamente erogato sotto forma di prestito personale) che consente di ottenere velocemente una somma di denaro da rimborsare in comode rate mensili. Normalmente non è necessario dichiarare il motivo per il quale si chiede il mutuo: basterà fornire le dovute garanzie e la somma verrà accreditata sul conto corrente o tramite assegno circolare non trasferibile.

La principale garanzia richiesta per il mutuo liquidità è una garanzia reale, cioè l’ipoteca su un immobile di proprietà. Il mutuo liquidità non va però confuso con il mutuo casa, che richiede anch’esso l’ipoteca sull’immobile che va acquistato, in quanto quest’ultimo viene concesso a condizioni agevolate e con somme di erogazione che arrivano anche al 100%. Il mutuo liquidità semplice, invece, raggiunge normalmente il 50% del valore dell’immobile ipotecato, e non è necessario che la somma erogata venga spesa per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile stesso.
Proprio per questo il mutuo liquidità si dice non finalizzato, cioè fornisce una somma di denaro importante senza la necessità che venga dichiarato il motivo per il quale la somma viene richiesta.

Scegliere la tipologia di mutuo per liquidità

Il mutuo liquidità può essere erogato a tasso fisso o a tasso variabile, a seconda delle proprie esigenze e della Banca alla quale lo si richiede. Il tasso fisso dà la garanzia di non avere sorprese durante la restituzione e poter calcolare con precisione le proprie uscite in quanto l’importo della rata non varierà in nessun caso. Il tasso variabile consente di sfruttare le fluttuazioni del mercato ed è adatto a tutti coloro che preferiscono questa tipologia di approccio.

Naturalmente, esistono anche diverse tipologie di tasso misto: mutuo con CAP, rata fissa durata variabile, ecc., che permettono di sfruttare l’andamento dei mercati senza correre troppi rischi. Infine, quali sono le garanzie richieste? Possono ottenerlo sia dipendenti che non: varierà la richiesta delle garanzie presentate.

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